La promesse de vente et le compromis de vente

Vous avez trouvé le bien idéal ou vous avez trouvé des acheteurs pour votre maison ou appartement, il est maintenant temps d’établir une promesse ou un compromis de vente.

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.

Une promesse de vente, un engagement unilatéral

Avec ce type de contrat, le propriétaire s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé.
Cette option d’achat à une durée limitée, entre deux et trois mois le plus souvent.

Durant cette période, le propriétaire ne peut renoncer à la vente de son bien ou le proposer à un autre acquéreur. Quant à l’acquéreur, il demeure libre de lever ou non l’option d’achat dans le délai déterminé. En contrepartie, il verse au propriétaire une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.

Si l’acquéreur achète le bien, cette somme sera imputée sur la somme à régler. En revanche, si il décide de ne plus acheter, l’indemnité sera conservée par le propriétaire à titre de dédommagement.

La promesse de vente peut être établie par un notaire. C’est ce que l’on appelle un acte authentique.
Elle peut aussi être rédigée par les parties elles-mêmes, éventuellement assistées d’un avocat, c’est ce qu’on appelle un acte sous seing privé.

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant sa signature si elle est conclue sous seing privé et dans le mois de sa signature s’il s’agit d’un acte authentique. Les droits d’enregistrement de la promesse sont à la charge de l’acquéreur et s’élèvent à 125 euros.

Un compromis de vente, un engagement des deux parties

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun.
Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts.

Peut-on changer d’avis une fois le compromis de vente signé ? Normalement, aucune des deux parties ne peut changer d’avis après avoir signé un compromis de vente : l’acheteur est tenu d’acheter s’il obtient son financement et le vendeur est tenu de vendre.
Néanmoins, un délai de rétractation de dix jours est prévu après la signature du compromis de vente : l’acquéreur peut se retirer durant ce laps de temps, sans aucun motif à fournir. Dans ce cas, les sommes versées par l’acquéreur lui sont restituées.

Un autre évènement peut mettre fin au compromis de vente : le non-respect des conditions suspensives (voir ci-dessous).

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme est appelée dépôt de garantie et s’impute sur le prix lors de la vente finale.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

La signature du compromis de vente offre un délai de trois mois durant lequel l’acheteur doit obtenir le financement pour réaliser l’opération immobilière en question.
Au terme de ces trois mois, et si l’acheteur a réussi à obtenir son financement, l’acheteur et le vendeur pourront signer l’acte authentique de vente, chez le notaire. L’acheteur deviendra alors propriétaire et les clés de l’appartement ou de la maison lui seront remises.

Les clauses suspensives, des exceptions a l’engagement

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives (ou conditions suspensives). Elles permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive.

Des exemples de clauses suspensives : 

• Un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur
• Le droit de préemption de la commune
• La découverte d’une servitude d’urbanisme grave